Trinkwasserverordnung: Was Betreiber von Gewerbeimmobilien beachten müssen

Trinkwasseranlagen laufen oft unbeachtet im Hintergrund. Ihr Zustand betrifft jedoch alle, die Wasser im Gebäude nutzen. Für Betreiber von Büros, Filialen, Hotels und anderen Gewerbeimmobilien ist die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) deshalb eine praktische Betriebsaufgabe. Entscheidend sind die Art der Anlage und Wasserabgabe, die Voraussetzungen für eine Legionellenuntersuchung und der geregelte Umgang mit auffälligen Befunden.

Die gesetzlichen Pflichten betreffen den Betreiber der jeweiligen Wasserversorgungsanlage. In Mietobjekten können Eigentum, technische Kontrolle und vertragliche Wartungsaufgaben bei verschiedenen Beteiligten liegen. Deshalb sollte feststehen, wer Zugang zur Technik hat, die Probenahme beauftragt, Laborbefunde erhält und Sofortmaßnahmen veranlassen kann. Dienstleister können Aufgaben ausführen; die Pflichten des verantwortlichen Betreibers müssen dennoch erfüllt werden.
Grundsätzlich muss das abgegebene Trinkwasser die Qualitätsanforderungen der Verordnung erfüllen. Die Installation ist nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu errichten und zu betreiben. Hilfreich ist ein aktueller Überblick über Warmwasserbereitung, Zirkulation, Entnahmestellen und wenig genutzte Gebäudeteile. Umbauten oder geänderte Nutzungen können eine neue Bewertung erforderlich machen.

Die systemische Untersuchung nach § 31 TrinkwV setzt mehrere Merkmale gleichzeitig voraus: Das Trinkwasser wird im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben, es gibt eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung und Duschen oder andere Einrichtungen mit Aerosolbildung. Ein- und Zweifamilienhäuser fallen nicht unter diese spezielle Untersuchungspflicht. Eine Großanlage liegt vor, wenn ein Speicher- oder zentraler Durchflusstrinkwassererwärmer mehr als 400 Liter enthält oder eine Rohrleitung zwischen Abgang und Entnahmestelle mehr als drei Liter fasst; der Inhalt der Zirkulationsleitung zählt bei letzterem Wert nicht mit.
Damit ist „alle Gewerbeimmobilien alle drei Jahre“ keine verlässliche Regel. Ein Hotel mit Gästeduschen, ein Büro ohne Duschen und ein kleiner Laden mit dezentralem Erhitzer sind unterschiedlich zu prüfen. Vor dem Probenplan müssen Anlage und tatsächliche Nutzung erfasst werden. Untersuchung und Probenahme gehören in die Hände einer für Trinkwasseruntersuchungen zugelassenen Untersuchungsstelle; die Probenahmestellen müssen die Anlage sachgerecht abbilden.

Für Legionella spec. liegt der technische Maßnahmenwert bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter (100 KBE/100 ml). Wird er erreicht, greifen die Pflichten aus § 51 TrinkwV. Der Wert ist ein technischer Auslöser für Maßnahmen und kein allgemeiner Trinkwassergrenzwert. Der Betreiber muss unverzüglich sicherstellen, dass das Gesundheitsamt informiert ist, sofern das Labor dies nicht bereits getan hat. Er veranlasst Untersuchungen mit Ortsbesichtigung und Prüfung der allgemein anerkannten Regeln der Technik, erstellt eine schriftliche Risikoabschätzung und trifft die erforderlichen Schutzmaßnahmen.
Viele suchen weiterhin nach „Gefährdungsanalyse Trinkwasser“; die aktuelle TrinkwV spricht von einer „Risikoabschätzung“. Sie soll sich an der Empfehlung des Umweltbundesamtes orientieren und Befunde mit der konkreten Anlage und den Expositionswegen verbinden. Die Maßnahmen sind dem Gesundheitsamt mitzuteilen; die Risikoabschätzung ist auf Verlangen vorzulegen. Nachweise über durchgeführte Maßnahmen sind zehn Jahre aufzubewahren. Ob einzelne Entnahmestellen vorübergehend gesperrt werden müssen, ist anhand der Lage mit Fachleuten und zuständiger Behörde zu klären.

• Anlagenschema mit Erwärmern, Zirkulation, Entnahmestellen, Probenahmestellen und selten genutzten Bereichen aktuell halten.
• Nächste Untersuchung terminieren und Laborberichte standortübergreifend nachvollziehbar ablegen.
• Beschwerden, Wartung und Nutzungsänderungen erfassen; Stagnation und auffällige Betriebszustände fachkundig prüfen lassen.
• Bei Überschreitung Meldung, Ortsbesichtigung, Risikoabschätzung, Schutz, Sanierung und Erfolgskontrolle zusammenhängend dokumentieren.

Ein Probenintervall ersetzt die Anlagenpflege nicht. Leerstehende Etagen, umgebaute Duschen und veränderte Belegung können vor dem nächsten Routinetermin eine technische Prüfung auslösen. Je nach Art der Wasserversorgungsanlage sind außerdem weitere Untersuchungs- und Meldepflichten gesondert zu prüfen.

Wowworks unterstützt Facility-Teams dabei, geeignete lokale Fachbetriebe für Sanitärreparaturen und weitere gebäudetechnische Arbeiten an Gewerbestandorten in Deutschland zu organisieren. Aufträge, Zugänge und Erledigungsnachweise lassen sich zentral verfolgen, wenn eine Prüfung technische Maßnahmen ergibt. Die zugelassene Untersuchungsstelle und die fachkundige Risikoabschätzung werden vom Betreiber beauftragt; Meldungen und gesetzliche Entscheidungen bleiben in seiner Verantwortung.